Tema: Urbanismo y boom inmobiliario en Estados Unidos...

Aquí os dejo los artículos siguientes...

http://www.blogurbanismo.com/habland...aby-boomers-i/

http://www.blogurbanismo.com/%c2%bfs...a%e2%80%9d-ii/

1º

Empezamos la semana con una colaboración que nos llega desde Miami: se trata del arquitecto D. Fernando Levy Hara (Biografía), colaborador en numerosas publicaciones internacionales y que nos remite su opinión sobre la situación del mercado en esta zona de EEUU, donde muchos inversores nacionales tienen las miras puestas para futuros desarrollos:

Mucha gente que leyó mi nota publicada en un periódico conocido durante el mes pasado en la que sostenía que la “burbuja inmobiliaria” no iba a estallar, se me acerco entre desconfiado e interesado por averiguar mas del asunto.
“Me gusto lo que leí en tu nota”, me dijeron varios. “Me convenciste, pero…ahora explícame porque pensás que vos tenés la razón y todos los “especialistas’ de los periódicos y la televisión no. ¿Como podes decirlo con tanta seguridad? ¿No es un poco jactancioso lo tuyo?”
“Y bueno, soy argentino, no puedo evitarlo”, bromeaba. “Pero mas allá de la broma, están los números que me respaldan”. (Por suerte siempre ALGUNA estadística respalda las teorías, sino los economistas estarían acabados. En mi caso, los obtuve del respetable Joint Center for Housing de Harvard University).

Termine mi anterior nota sosteniendo: “Los precios no están volviendo a los valores de hace cinco años, ni hay chance de que esto suceda. Y el mercado inmobiliario no se parece en nada al del stock market ni a la burbuja de las empresas de Internet de los ‘90”

¿Por qué creo esto? Esta es mi explicación:

La otra vez decíamos que la economía en este país funciona según la Ley de la Oferta y la Demanda. Cuanta mas gente quiere pagar por un producto, su precio aumenta. Cuando algún producto deja de ser deseado, su precio baja. Si hay escasez, aumenta aun más. Hace cuatro siglos, la gente cobraba su sueldo con algo que hoy no vale nada…una pequeña bolsita de sal!!! (De ahí viene justamente la palabra salario).
¿Como afecta eso al valor de nuestras propiedades? Miremos lo que está ocurriendo en este país, y en nuestra soleada South Florida.

Que tenemos que esperar de la cantidad futura de Oferta:

Por un lado, la tierra se hace cada vez más escasa.
Estamos rodeados del azul del océano a un lado y del verde del Everglades al otro. Y con mucha agua y parques naturales por todos lados que limitan aun mas el crecimiento de la ciudad. Esta crece como puede, y cada vez quedan menos cantidad de lotes bien ubicados y con buena accesibilidad. El mejor ejemplo de esto es nuestra querida Ciudad de Aventura. Ya no queda más que el 1% de tierra vacante para edificar!!! La Oferta no será infinita. La cantidad de viviendas existentes es casi la misma que va a tener esta ciudad dentro de 40 años! Así sucede hace mucho en las ciudades europeas, y por eso las viviendas cuestan tanto.

¿Y que sucederá con la Demanda?

Los Estados Unidos es el único país en desarrollo cuya población sigue creciendo. Los países de Europa del Este, Japón…todos pierden población cada año.
Ya los sabemos…nuestros abuelos tenían familias con 7 hijos…nosotros no tenemos mas de dos o tres. Claro! Ellos no tenían que mandar a sus hijos al club, comprarles ropa en el Aventura Mall cada temporada, llevarlos a Disney de vacaciones, ni nada de eso…así cualquiera tenia hijos!.
En la última década la cantidad de grupos familiares aumento en todo el país en 12,6 millones. Saben cuanto se espera que crezca en la próxima década? 14,6 millones! Todavía dos millones mas!!!
Combinado con mayores ganancias de la gente y una ola de riqueza ascendente, se espera un aumento de la demanda de viviendas aun mayor en los próximos años.
Ese es el panorama en todo el país. Y porque en South Florida esto sucederá aun con mayor fuerza?
Estoy sentado en Starbucks escribiendo esta nota, y a mi alrededor esta la respuesta.
La mitad son personas mayores, retirados americanos, que toman su chai latte leyendo descansadamente el periódico.
Y la otra mitad son inmigrantes jóvenes que beben apresuradamente su capuchino mientras escriben en su notebook (como yo, aunque ya no estoy tan joven) o cerrando por celular algún negocio. Parece la torre de Babel: hablan en español, ingles, francés, ruso, hebreo.
Estos son los dos grandes grupos que dispararan la demanda de viviendas en la próxima década:


En una punta están los baby boomers, 75 millones de personas que ya empezaron a jubilarse y dispararan la demanda de segundas viviendas y residencias para seniors. Yo todo el país sabe que no hay mejor lugar para retirarse que las calidas costas de South Florida.
En la otra punta, los hijos de los baby boomers, junto con los inmigrantes aumentarán la demanda de primeras viviendas, y de viviendas para renta. Las minorías y los extranjeros seguirán siendo el segmento que mas crezca en el mercado de viviendas. Los que leemos esta revista sabemos que importante es la influencia de los inmigrantes en la forma que va evolucionando este país.
Los inmigrantes ya representan el 13% de la población, y el 18% de los jóvenes. Han dado nueva vida a ciudades centrales que estaban en proceso de declinación durante décadas, y en donde nadie quería vivir.
Y de nuevo, South Florida en particular es un imán para los inmigrantes, no solo latinoamericanos, sino del resto del mundo.

En resumen:

A pesar del actual slow down, el panorama en el largo término es brillante. Estamos viviendo un leve reacomodamiento de la economía, que pronto empezara a crecer a buen ritmo nuevamente. Los fundamentos son sólidos y sustentables. Es distinto de lo que ocurría con el valor de las acciones de las empresas “punto com” hace unos años. Estas crecían artificialmente, sin estar respaldadas por reales ganancias de esas empresas.
Estamos ante una pequeña crisis de confiabilidad del mercado interno.
La mejor forma de ver el panorama completo, como siempre sucede, es cuando uno lo ve desde afuera.
El mes pasado tuve la oportunidad de asistir a un Real Estate Show en Cannes, Francia. Tienen que ver la cara de fascinación con la que alemanes, italianos y británicos miran nuestros proyectos, modernos y funcionales, en ciudades llenas de palmeras, agua y playa la playa. “ustedes viven en el paraíso”, nos decían.”Y vivir en el paraíso tiene un valor incalculable!”

Fue una experiencia interesante. La próxima se las cuento.

2º

Con el post de hoy acabamos la colaboración de nuestro compañero D. Fernando Levy Hara, el cual nos remite un segundo artículo sobre la situación del mercado inmobiliario de Florida.

Durante el año pasado no estuve en una sola reunión o fiesta en donde la gente no me hiciera esas dos preguntas: “Vos que sabés… ¿es verdad que este año estalla la burbuja? ¿Es cierto que los precios de las propiedades van a caer en picada? ¿Van a volver a los precios de hace cinco años, antes de que comenzará el boom? ¿Va a pasar lo mismo que sucedió con el boom de la compañías de Internet a principios de esta década?”. Muchas preguntas (sobre todo para un sábado a la noche, cuando uno va a una fiesta y quiere distraerse. Ahora entiendo las quejas de mi hermano el médico, que nunca termina una reunión sin escribir una receta o darle un diagnóstico a algún amigo…)

Vayamos por partes: ¿A qué deberíamos llamar “estallido de la burbuja”?

Para algunos sería una caída de precios superiores al 20 %. Seguramente esa caída ameritaría llamarlo de esa forma. Ninguna caída de precios inferior al 10% merece llamarse así. Para otros tiene que ver con la cantidad de ventas. Una recesión en el mercado inmobiliario significaría una caída abrupta en la cantidad de ventas de propiedades. Cuando decimos abrupta, debemos hablar de 20 % o 30 % menos.

El resto pronosticaban un exceso de oferta de viviendas, debido a la gran cantidad de nuevas obras en construcción que inundaron el Condado de Miami-Dade en estos últimos años. Esto, sostenían, iba a llenar la ciudad de edificios sin dueños, abandonados.

Afortunadamente nada de esto sucedió durante el 2006, a pesar de lo pronósticos agoreros de muchas publicaciones y analistas económicos (como dice un amigo mío: si los economistas y los meteorólogos fueran médicos… ¡estaríamos todos muertos!). Ni se vislumbra que vaya a suceder durante este año entrante.

Lo que esta experimentando el mercado es un leve reacomodamiento después de cinco años de un vigoroso crecimiento. Y déjenme que les diga algo: este reacomodamiento le hace muy bien al futuro del mercado inmobiliario (aunque reconozco que nos pone un poco nerviosos). Al ritmo que veníamos creciendo, era probable que no fuera sustentable en el tiempo. Si los precios de las propiedades seguían aumentando a tasas del 15% o 20 %, como los años anteriores, es posible que en dos o tres años más hubiéramos entrado en una profunda recesión, ya que Miami se hubiera transformado en una ciudad elitista, de acceso para muy pocos.

La economía funciona en este país de una manera muy sencilla; gracias a la Ley de la Oferta y la Demanda. Cuanta más gente puede o (quiere) pagar por algún producto, su precio aumenta. Cuanto mas hay de ese producto en el mercado, su precio baja.

El mercado inmobiliario no escapa a esta regla. Por diversos motivos, durante estos cinco años hubo una increíble demanda de propiedades y esto motivo, por ejemplo, una subida de los precios de los condominios de casi el 70 % en el Condado de Miami-Dade. La cantidad de viviendas vendidas en todo el país se disparó, de 5.15 millones en 2000 a 6,48 millones en 2006… ¡casi un 25% más! Al ver que había tanta demanda, los desarrolladores aumentaron la construcción de nuevas viviendas, superando los dos millones de nuevas casas en 2005. Muchos inversores se volcaron a este mercado con ansias de especular, comprando y vendiendo en pocos meses y logrando grandes ganancias en un brevísimo tiempo. Todos conocemos casos de edificios vendidos en pocas horas, y gente acampando la noche anterior para estar primeros en la lista de compradores.

En 2006 este ciclo de suba desmedida llego a su fin. Y es bueno que haya sido así. Las reglas del mercado funcionaron a la perfección. El ritmo de ventas comenzó a desacelerarse. Como resultado, el aumento de precios comenzó a disminuir. Y en forma natural, los constructores disminuyeron la cantidad de nuevas viviendas proyectadas para comenzar a construir este año. Es una forma sana de evitar que el mercado se inunde de viviendas que nadie va a habitar. Pero todo esto fue en forma gradual y ordenada, sin el dramatismo que algunos preveían.

Si bien en el 2006 se vendió 8% menos cantidad de viviendas, sigue siendo el tercer año de mayor cantidad de ventas desde que se tienen records. ¡6,47 millones! ¡Y se pronostica que 2007 termine con un número similar! No vemos peligro de estallido por ahí.

¿Y, qué pasó con los precios? El precio promedio de las propiedades subió un 2.1 % en 2006 en Miami-Dade. ¿Por qué entonces tenemos la sensación de que los precios bajaron mucho el año pasado? Probablemente porque los vendedores tenían expectativas desmedidas y pedían precios demasiado altos (ustedes saben como funciona esto: si mi vecino vendió a 300 mil, yo pido 340 mil, aunque haya comprado a 200 mil hace tres años. Si finalmente vendo a 310 mil, termino creyendo que tuve que bajar un 10% y que perdí dinero. Lo que tuve que bajar es mí desmedida expectativa de ganar más dinero, aunque el mercado no quisiera pagarlo).

En resumen: no hubo caídas de precios en picada, ni hubo caída de cantidad de unidades vendidas, ni una tremenda sobreoferta. Lo que hubo es un aterrizaje de nuestras expectativas a la realidad. Los precios no están volviendo a los valores de hace cinco años, ni hay chance de que esto suceda. Y el mercado inmobiliario no se parece en nada al del stock market ni a la burbuja de las empresas de Internet de los ‘90.

¿Por qué opino eso?, me sigue preguntando mi primo, ansioso durante una fiesta de cumpleaños.

Eso se los cuento la próxima. Ahora quiero volver a la fiesta, antes de que se coman todos los sandwichitos, y porque ya están por apagar las velitas de la torta.

* Fernando Levy Hara es arquitecto y Director de Proyecto de G&D Developers, en Miami, Florida.


Agradecer la colaboración y su visión, contada de una forma tan “particular”, de un fenomeno global como es el crecimiento inmobiliario y las burbujas de este sector.

En un programa de TV3 dijeron que el stock de pisos de Florida es suficiente cómo para cubir la demanda durante 60 años

No sé si será verdad , pero lo que está claro que hay una sobreoferta bestial

Como si aqui fuera diferente, jeje

Es verdad hay tantos pisos en toda España que no es necesario contruir mas.......
ademas los pisos españoles des de mi punto de vista se parecen muchos unos a los otros, y hablo de los pisos inmobiliarios.
Los edificios de oficinas o de compañias son mas avantguardistas.

Pues mira que esta pasando, que ahora hay miles de personas viviendo en caravanas porque han perdido sus casas.

[YOUTUBE]http://www.youtube.com/watch?v=jmeHiFZUWtE[/YOUTUBE]

Lo de las caravanas no es nuevo, ni mucho menos.

Empezado por Vict0r

En un programa de TV3 dijeron que el stock de pisos de Florida es suficiente cómo para cubir la demanda durante 60 años

No sé si será verdad , pero lo que está claro que hay una sobreoferta bestial

Aquí tenemos para cubrir la demanda para rato, España es la caña.

Se cubriría en seguida si los precios bajasen, las hipotecas serían más asumibles, porque hay mucha gente que quiere comprar piso.
Unos son para independizarse, pero también hay muchas separaciones, y gente que desea vender el piso viejo y comprar uno nuevo.

Aquí pasará (esperemos que no) que los bancos se queden con mas de la mitad de las viviendas en España y eso no es bueno.