Madrid: Operación Chamartín II
Voy abriendo la parte II con este primer mensaje recopilatorio que iré editando antes de que cerréis el otro para ir citando los mensajes interesantes del anterior
Datos técnicos:
De Torete:
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Larga charla con redactor Plan Parcial Op.Ch.
El jueves tuve la gran suerte de poder asistir a una reunión con los técnicos de Area XXI -empresa dedicada a la redacción de planes urbanísticos privados- en relación a unos terrenos que se desarrollan actualmente en Torrejón de Ardoz, y en los cuales ellos han prestado asesoramiento técnico.
La cuestión es que, cuál fue mi sorpresa cuando, paseando la vista por la salita, reparé en unas cajas de proyectos en la libreria donde se leía APR.8.03 "Operación Chamartín". Al preguntarle al personal de Area XXI que nos atendía me contestaron... que ellos eran quienes habían redactado el avance de Plan Parcial que se presentó a Fomento!!
Así que ni corto ni perezoso le pregunté a uno de los técnicos de Area XXI si podía darme algunas cifras o datos sobre el contenido del plan, y la verdad es que me atendió cortésmente durante casi 20 minutos. César Gallego (que así se llama este señor tan majo) me contó casi todo cosas ya sabidas, pero no está de mas comentarlas aqui. Entre otras perlas...
a) Habrá 32 parcelas de uso terciario, 15 de ellas con altura libre, en las que, a salvo de lo que se establezca en los estudios de detalle, se prevén edificios de entre 20 y 60 plantas. El resto tiene alturas muy variables, desde las 3 hasta las 24 alturas.
b) Hay más de 9.000 VPP distribuidas en varias manzanas, siendo 17 de ellas a desarrollar por la EMV. Al menos 6 serán edificios de "altura por encima de lo habitual", y aunque no supo precisarme la misma, me comentó que "necesariamente tendrán que superar las 20 plantas si quieren que quepa esa edificabilidad" . El resto de viviendas (las libres) son en su mayor parte edificios de entre 8 y 15 plantas, pero hay 4 parcelas de altura libre.
c) Se ha previsto espacio para 2 museos, uno de ellos a petición de Fomento para ubicar el museo del libro y la cultura (¿?), y el otro en principio para un museo de la ciencia, aunque el creía que "lo más lógico es que se traslade allí íntegramente el museo de ciencias naturales".
d) La Castellana se conectará con su ampliación a través de una gran plaza sobre el nudo de la paz, que se hará subterráneo, y habiendo reservado terrenos para la ampliación del Hospital. Habrá un lago artificial y cerca de 450.000 m2 de parque (45 Hectáreas).
Me contó muchas más cosas, pero la verdad, los oídos me palpitaban un poco y me cuesta recordarlo todo. Además, prefiero callar lo que no recuerdo bien que decir datos imprecisos...
Sobre cuándo saldrá adelante, me ha comentado que "en su momento creían que antes de navidades", porque de hecho les "requirieron una documentación adicional para primeros de Diciembre", pero que desde entonces no han sabido nada. Lo que sí me aseguró es que el plan parcial no cree que vaya a tener muchos cambios porque "es un trabajo caro y fruto de casi 2 años de trabajo" y "el consorcio no puede permitirse más retrasos". Cuando le pregunté el porqué de esa imposibilidad aseguró que "Duch está presionando enormemente para que esto salga ya".
A ver si de una vez vemos movimiento en el tema...
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De Tintoretto:
Contemos los rascas:
-15 de oficinas de altura libre, aunque con edificabilidad limitada, que iran de 20 a 60 plantas.
-4 de viviendas de altura libre.
-17 parcelas más de terciario -oficinas- de entre 3 a 24 alturas.
-Al menos 6 torres de la EMVS de más de 20 plantas
Hay que aclarar que el número de plantas es el oficial y que el real es bastante mayor porque las plantas técnicas, recibidor... no cuentan. Un ejemplo es el 4 torres donde hay edificios de 54-56 plantas con una altura oficial de 45.
Así que estamos hablando de más de 20 edificios de más de 100 metros, a los que hay que sumar los 4 del 4 torres, el rasca que está levantando Metrovacesa e Isla Chamartín donde 2 torres rondarán los 100 metros. Y también la Puerta de Europa está cerca. Así que hablamos de unos 30 edificios de más de 100 metros, probablemente unos cuantos de más de 200 y algunos de 300-350.
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Datos de Wikipedia, Cinco Días, La Gaceta de los Negocios, Climent, etc:
¿Qué es la Operación Chamartín?
"La Operación Chamartín es un proyecto urbanístico cuyo objetivo es reconvertir el terreno ocupado por las vías del tren de la Estación de Chamartín en suelo urbanizable, en el distrito de Chamartín, Madrid. Ha sido calificada como la mayor operación urbanística de Europa. Desde las elecciones generales de 2004 la operación se encuentra paralizada,actualmente por diferencias entre la constructora Duch y el Ministerio de Fomento de España." ¿?
Características:
"Según el plan aprobado por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, el terreno afectado por el proyecto serían 132 manzanas. De ellas, en torno a 50 tendrían usos residenciales. Esta área, con edificios de entre 10 y 35 plantas, se situaría principalmente en el espacio comprendido entre la Castellana y el casco histórico de Fuencarral. El resto de estas manzanas se encontraría en el entorno de la actual Estación de Chamartín y de la Estación de Clasificación de Correos.
El terreno dedicado a equipamientos sociales se encontraría en el entorno de la M-30, cerca de la ya proyectada Ciudad Judicial.
El resto del terreno afectado por la Operación Chamartín se vería dedicado a edificios de oficinas, en muchos casos rascacielos. Así, se construirían en torno a 15 torres de entre 20 y 55 plantas, algunas de las cuales podrían superar los 300 metros de altura, con lo que se convertirían en las más altas de España."
¿Qué es Duch?
Es una mpresa controlada en un 72,5% por el BBVA y un 27,5% por el grupo constructor San José. Renfe aportó en su día dos millones de metros cuadrados (el 66% del terreno total de la operación) a cambio de un canon fijo y una participación en el beneficio de los derechos de suelo.
Gestores de los derechos del suelo que en su día tenía Renfe (hoy Adif) y que cedió a Duch
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¿Qué es la edificabilidad y que supone el famoso 1, 05?
"La edificabilidad es un parámetro urbanístico básico que relaciona la superficie de una parcela a edificar, con los metros cuadrados construidos que se pueden levantar en ella en las diferentes plantas del edificio a realizar.
Generalmente se da como un coeficiente (porcentaje).
No se debe confundir con la ocupación.
El aprovechamiento está formado por la edificabilidad y por el uso urbanístico."
El coeficiente: Si por intensidad de uso del suelo o edificabilidad se entiende la máxima cantidad de metros cuadrados edificables, que asigna o permite el planeamiento sobre un ámbito determinado, índice de edifcabilidad será el coeficiente resultado de dividir la edificabilidad de un ámbito entre su superficie. Se se expresa en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de superficie (m² / m²)
El término utilizado en los textos anglosajones correspondiente al concepto de coeficiente de edificabilidad es el de FLOOR AREA RATIO (F.A.R). El índice de referencia para una "ciudad sin coches", en la que predomine su utilización por peatones, está establecido en 1'5 m2/m2. Este coeficiente es ampliamente superado en grandes ciudades como Nueva York o París. La densidad de viviendas y población variará en consecuencia. Así, en la zona de San Marcos, en Venecia, con un coeficiente de 2'85 m2/m2, da lugar a un área peatonal extensa en torno a la plaza. En Amsterdam encontramos zonas de alta densidad, con 2'40 m2/m2en el centro medieval, que contrastan con otras áreas residenciales con sólo 0'22 m2/m2 destinadas a viviendas semiadosadas, en Minerva.
El uso del suelo define las posibilidades de construcción sobre el mismo y, por tanto, incidirá sobre el valor final del producto terminado. Así, por ejemplo, no tiene el mismo precio una superficie destinada a oficinas que a uso residencial. El uso afectará también a los costes. Como consecuencia de lo anterior, resultará también afectado el valor residual del suelo. El uso del suelo viene definido en los Planes Generales de Ordenación Urbana.
No es lo mismo construir tres metros cuadrados de edificio por cada metro cuadrado de superficie de terreno antes de urbanizar que construir sólo medio metro cuadrado. El cociente se conoce como edificabilidad, expresado en metros cuadrados de techo, por metro cuadrado de suelo bruto. Este coeficiente viene dado en los Planes Generales de Ordenación Urbana.
Con un coeficiente elevado, tratándose de viviendas, uso residencial, se configurará un área con mayor densidad de población que en el segundo. Por lo que se refiere al valor económico, ello afecta a la cantidad de producto final elaborado, por tanto, a los ingresos potenciales una vez alcanzado todo el desarrollo posible. También repercute en los costes de construcción, puesto que una mayor superficie construida no sólo supondrá mayores ingresos por venta de producto terminado, sino mayores costes de construcción. También incide, en el mismo sentido pero en menor medida en los costes de urbanización.
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