Tema: Nuevas Urbanizaciones. Juntas De Compensacion.

Hola, son mis primeras palabras en este foro en el cual tengo poco que aportar y si mucho que aprender.

Os pregunto, si alguien de una forma sencilla, me puede explicar elñ proceso que se sigue para urbanizar un terreno. La terminologia, que swe usa Juntas de Compensación, Planes generales, exposivción publica, hace que me pierda.

Lo digo por ejemplo por los terrenos que estan al otro lado de la Peineta, que en teoria los van a urbanizar una empresa? (la estrella de no seque), un dia me fui a enterar y me marearon con no sé cuantas terminos que no llegue a comprender ninguno de ellos. Solo me quedé con la frase última "... hasta dentro de seis años minimo no se empezaria a mover tierras.".

Pues eso, si alguien quiere explicarme esto (de una forma sencilla) pues lo agradeceria.

Por cierto, hay algunas otros terrenos, que se conviertan en urbanizaciones y que esten en el paso previo a empezar a mover tierras por la empresa constructora, en la CAM?

Un saludo.

Esto requiere un tiempo... hoy no puedo, mañana te cuento un poco...

gracias capuser

El tema da para escribir varios libros y sinceramente tengo muy poco tiempo para hacerte un resumen.

De todas maneras echale un vistazo a la primera pagina de esto:

http://www.munimadrid.es/UnidadWeb/C...ichas04_08.pdf

donde te lo explica someramente.

Respecto a si hay suelo en la Comunidad de Madrid la respuesta es.... a patadas... en todos sus estados, ya urbano en muchos PAU's pendiente de solicitar licencia y edificar, en curso de urbanización en otros y en planeamiento a punta pala.

Tambien hay muchisimos planes generales y modificaciones de los mismos pendientes de "desatascar" por la Comunidad de Madrid. Algunos de ellos preveen crecimientos exponenciales de los municipios.

Ahora que, con la que esta cayendo, la mayor parte de los promotores no estan presionando mucho para sacar suelo adelante...

Saludos

Este es un tema muy complicado, y si me arriesgo a resumir, más de uno dirá que hay “ciertas” imprecisiones… pero bueno, usaremos términos “coloquiales”.

Por lo general, partimos del hecho de que la tierra (u otro tipo de bien inmobiliario), como todo, tiene dueño, bien sea público o privado, pero por lo general, la tierra, con independencia de su “calificación” es de alguien.

Sobre este asunto, son las Comunidades Autónomas las que tienen las competencias asumidas, de modo que la terminología y la norma difiere dependiendo de cada una, aunque los principios generales, más o menos se mantienen. Las competencias de gestión lógicamente también se reparten con los ayuntamientos y el propio Estado que dispone de la norma básica.

Las Admones públicas (a fin de abstraernos un poco de sobre quien recae las competencias) definen unos usos determinados sobre el suelo, que pueden ser modificados con el tiempo, lo que “conocemos” como “recalificación”.

Rústico (fuera del casco urbano y no afectado por plan general alguno) - Urbano

Agrícola, cultivo, herbario, regadío, secano, aprovechamiento maderero, monte público, reserva natural, …

Urbanizable (programado o no programado), edificable, consolidado, terciario (comercial oficinas, industrial), residencial libre, VPO (y sus distintos tipos), …

Los pasos a seguir para recalificar el suelo, que es el tema que te interesa, es largo y un tanto tedioso, máxime teniendo en cuenta la cantidad de elementos que intervienen y los intereses (particulares) que se juegan. Terminar viviendo en una casa construida sobre lo que antaño fue un patatar puede durar unos cuantos años.

Para empezar, el ayuntamiento tiene que redactar un Plan General de Ordenación Urbana (los pequeños municipios no exactamente, pero este no es el caso), que proponga sectores urbanizables y unas normas básicas (principios, fundamentos, estudios previos, … ). De este modo, “el patatar de mi abuelo” pasa a ser suelo urbanizable no programado, sigue siendo un patatar donde “mi abuelo” sigue “sembrando patatas”, pero yo , “su nieto”, ya me estoy frotando las manos con las expectativas de “tongo” que se avecinan.

Así pues, el PGOU marca (sectoriza) que ámbitos del municipio son susceptibles de urbanizar (lo que devendrán a ser los PAUs en Madrid) aunque requiere previamente ser ratificado por la comunidad autónoma (que en el marco de sus competencias puede aceptarlo o devolvérselo a ayuntamiento para que lo modifique).

Los propietarios del suelo de un determinado ámbito definido en el PGOU pueden promover su recalificación a fin de poder urbanizarlo (se requiere que haya un mínimo de propiedad que lo solicite, gralmente el 60% ). De este modo se redacta un Plan Parcial, que ajustándose a la normativa vigente y especialmente a los requerimientos del PGOU, habrá de ser nuevamente ratificado por el ayuntamiento. Este Plan Parcial o de detalle, establece ya el trazado de las calles, la edificabilidad, divide el ámbito en parcelas con sus usos, topologías y edificabilidades, etc. En este momento, lo que hasta la fecha era un “patatar” ha pasado a ser suelo urbanizable programado, así, donde “mi abuelo sembraba patatas” ahora habrán de construirse las calles, acometidas, …

Para dividirse las cargas y las parcelas resultantes del ámbito se constituye la Junta de Compensación, que además es la encargada de sacar adelante los trabajos de urbanización, y tal y pascual… Esto se hace en función de la superficie que disponga cada propietario a la hora de “repartirse el pastel”. De este modo el “patatar” ha pasado a ser unos derechos (UAs, Unidades de Aprovechamiento) de edificabilidad repartidos en la proporción de topologías establecida en el Plan Parcial (terciario, residencial libre, VPO, ..) que se pueden vender o permutar a fin de obtener las parcelas resultantes que mejor se ajusten a “mis deseos”.

Nuevamente, es el ayuntamiento el que habrá de aceptar el reparto de las parcelas conforme a los estatutos de la Junta de Compensación y del propio Plan Parcial, tras lo cual, se escriturarán a nombre de los propietarios adjudicatarios. Finalizadas las obras de urbanización el ayuntamiento recepcionará las calles y las incorporará al callejero urbano. Estas parcelas resultantes ya están listas para edificar, nuevamente, previa licencia de edificación del ayuntamiento (en ocasiones el ayuntamiento permite simultanear las obras de urbanización y de edificación). Finalizada la obra, el ayuntamiento concederá la licencia de “primera ocupación”.

Finca rústica secano -> Finca urbana urbanizable no programada -> Funca urbanizable -> Unidades aprovechamiento (permuta y compraventa) -> Parcela urbana edificable -> viviendas en suelo consolidado (barrio).

Los dueños del suelo, a cambio de su recalificación con una determinada edificabilidad y topologías, han de urbanizar (hacer las calles, acometidas, …), ceder suelo a las admones públicas (lucrativo, servicios públicos, zonas verdes, viales, …) para obtener unas parcelas edificables (residencial libre o protegida, terciario comercial oficinas/comercial o industrial) de donde obtendrán sus plusvalías y donde se edificaran las viviendas resultantes de todo este proceso.

Bueno, esto es una pequeña introducción a uno de los posibles modos posibles, porque no es el único.

tanto barrio nuevo con la crisis no vana poder hacerse muy rapido y tardaran tiempo

Gracias, port vuestras explicaciones. Una pregunta más:

como puedo saber el estado de los Pau,s los que estan a punto de ser dados con via verde para empezar a iurbanizar, (tanto en Madrid, como en cuanlquier municipio de fuera). ¿hay algun tipo de información publica a este respecto?

Lo mejor es ponerse en contacto directamente con la Junta de Compensacion...

Y hay algun listado, directorio, o llamese equis, donde se recojan las distintas Juntas de Compensación?