Tema: ¿Costes urbanizacion suelo urbanizable?

Hola represento a cuatro familias que poseemos unos 20.000m2 aproximadamente de terreno urbanizable, heredado de padres a hijos, está hubicado muy proximo a un centro urbano. El ayto se ha puesto en contacto con nosotros y no queremos que nos tomen el pelo al no tener mucha idea al respecto.

El caso es que nos interesaría saber el coste aproximado derivado de la urbanizacion de estos terrenos, incluyendo realizacion de proyectos y ejecucion de servicios necesarios .¿Que superficie del total se destina para calles, zonas verdes y equipamientos?. ¿cual es la superficie que nos puede resultar para uso residencial?.

Gracias por anticipado.

Espero estar haciendo la pregunta adecuada. Aunque la superfice sea mayor o menor los costes de urbanizacion (zonas verdes, calles, aceras, pavimentos y servicios como sanaemiento, abastecimineto, a. publico, telecomunicaciones etc) se mantienen mas o menos en torno a cierta cantidad de €/m2 de terreno.

Según me han dicho por otro lado puede estar en torno a los 120€/m2, lo veo muy elevado. No lo se.

Además la superficie que se destina a cada espacio anteriormente mencionado (Z.V. Equipam o calles) tambien suelen ocupar un % mas o menos establecido del total disponible.

Espero estar en lo cierto.

Hola Gonzalo.

Tu pregunta se me hace de muy difícil respuesta porque depende de muchísimos factores: ubicación, extensión, geología, accesibilidad, cercanía a otros centros, existencia y tamaño de servicios (gas, agua, electricidad, datos, telefonía, televisión...), necesidad de instalaciones auxiliares (transformadores, depuradoras...) planeamiento urbanístico regional y local, edificabilidad permitida, cesiones (sí, esto suele estar fijado en %), plazos, calidades...

Te recomiendo que estudiés la posibildad de organizaros en Junta de Compensación si queréis seguir teniendo algo que ver con el futuro desarrollo de los terrenos o que os pongáis en contacto con un estudio de ingnería/arquitectura de la zona que se dedique al urbanismo y encargarle que os haga un estudio preliminar.

Es todo lo que te puedo decir.

Uff:

A ver charlytect, estamos hablando de algo que se puede estimar facilmente para alguien que se haya dedicado a este mundo, es mas facil que todo eso. Por partes:
Ubicacion: Muy proximo a centro urbano, no hay que hacer carretera de acceso ni nada parecido, tan solo las propias calles del sector. Linda con suelo urbanizado y mas que consolidado.
Extension: creo recordar que rondaba los 20 o 25.000m2 em total.
Geología: Ahora mismo hay huerta y barbecho, mas o menos plano. Y obviaremos que el terreno posea cualquier anomalia que haga inviable su utilizacion.
Accesibilidad: Ya lo he dicho.
Cercanía a otros centros: ¿...? que importa esto para lo que estamos hablando.
Existencia y tamaños de servicios: Tomaremos con que las conducciones llegan hasta la misma urbanizacion, tan solo habría que hacer los propios del nvo sector, como asi es de hecho. El tamaño, pues imagino que no se meteran cajones de 2x2 para saneaminto(...) estamos hablando de algo normal, de entre 315 a 600mm en sanemiento y 100 a 250mm en abastecimiento, esto no influye mucho en este coste por m2 que solicito, ni si se trata de P.E. o Fundicion. En cuanto al resto pues lo normal, gas, telefono, telecomunicaciones etc ya no se hace ninguna urbanizacion nueva sin esto.
Tema transformadores, son necesarios en funcion de la previsión de potencia requerido y futura y esto va en funcion de las viviendas proyectadas y esto va en funcion del tipo de edificacion prevista. Tomaremos adosados en la superficie destinada a residencial. Ya he comentado que para el coste la edificación queda excluida.

Bueno sigo esperando alguien que me ayude.

Gracias de todos modos.

Siento que mi respuesta no te haya servido de mucho. Yo no me dedico a la urbanización sino a la edificación, y el equivalente en mi campo a tu pregunta sería ¿cuánto me cuesta construir una casa? Y eso depende de muchas cosas. Por supuesto que hay un precio medio, pero por ser medio al final un caso concreto puede ser la mitad o el doble de esa media.

Opino que para que puedas recibir una aproximación de la cifra que buscas necesitas dar más datos concretos.

En tu caso dispones de un terreno de unos 20.000 m2, en los que al urbanizar el ayuntamiento te dirá qué calles y cómo tienes que hacerlas, qué parcelas se queda el ayuntamiento en caso de que se quede con alguna y qué parcelas te quedas para ti con una determinada edificacabilidad. Al final el parámetro que cuenta es la cantidad de viviendas y edificios que podrían llegar a construirse en esos terrenos (si tú quieres hacer adosados genial, pero si el ayuntamiento permite torres de 30 plantas, eso es lo que cuenta). De esta cantidad de habitantes es de donde sale la dimensión de los servicios de abastecimiento y alcantarillado, en combinación con las normas de las compañias municipales y la normativa municipal/regional. Por ejemplo, es posible que con un tubo de 400 bastara para el saneamiento de todos los adosados, pero puede existir una normativa que te diga que en toda nueva calle el alcantarillado tiene que ser visitable, y puede existir otra regional que te diga que además tiene que ser separativo, con lo cual has pasado de tener un tubo de 400 a dos galerías paralelas de 2x1 m.

Y en ese punto entran en juego parámetros como el tipo de terreno (no que haya huerta o barbecho, sino la dureza, higrometría, recuperabilidad...) o la distancia a centros de población: no es lo mismo hacer una zanja para un tubo de 400 mm. con una retroexcavadora que hacer la excavación para las galerías con maquinaria pesada y personal cualificado que tiene que venir de otras partes.

Como esto todo lo demás. Lo que trato de decirte es que cuantos más datos puedas aportar, mejor y más fácil se lo pones a quien te pueda ayudar. Porque, insisto, una cifra promedio del coste de urbanización en general te podría llevar a engaños.

Y si tienes suerte y lográis promoverlo, al final tendréis sí o sí que recurrir a un estudio de ingeniería/urbanismo, preferentemente local. Si vais ahora les podéis pedir orientación y seguro que con un plano, cuatro cálculos y dos consultas al planeamiento urbanístico de donde corresponda os dan una cifra bastanta más veraz.

Espero haber sido de más ayuda esta vez. Suerte con ello!